종합부동산세 개편, 내 집 보유세는 어떻게 바뀌나 — 공시가 12억 1주택자·다주택자 시나리오별 계산

"우리 집도 종부세 대상이 되나요?" 요즘 이 질문 정말 많이 받아요. 결론부터 말씀드리면요, 공시가격 12억 원 넘는 1주택자, 그리고 다주택자라면 올 하반기 발표될 개편안을 지금부터 챙겨보셔야 해요. 숫자부터 같이 볼게요.

2026년 7월 13일, 이재명 대통령이 이달 말 발표될 부동산 세제 개편안의 7대 쟁점을 직접 언급했어요. 다주택자·비거주 1주택자 보유세 강화, 초고가 1주택자 종부세 추가 부담 같은 내용이 담겼다고 조선일보 보도가 전했어요. "세제 정상화"라는 표현을 썼는데, 이게 무슨 뜻인지 하나씩 풀어볼게요.

지금 나온 정보를 종합하면 이래요.

그러니까 "집 한 채, 실제로 거주 중"이라면 상대적으로 유리한 위치고요. "집은 여러 채인데 안 살고 있다"면 세 부담이 눈에 띄게 늘어날 걸로 보여요. 조급해하지 않으셔도 돼요. 아직 확정안이 아니라 쟁점 발표 단계거든요.

📌 핵심은 이거예요. 지금 한국의 보유세 실효세율이 OECD 평균보다 낮다는 게 정부 논리예요. DNPick 자료를 보면 OECD 평균 실효세율이 0.33%인데, 이를 정상화하는 방안이 검토되고 있다고 해요.

그런데 이 '정상화'가 실제로는 두 가지 큰 변화를 의미해요.

첫째, 공정시장가액비율 폐지예요. 지금은 공시가격의 60%만 과세표준으로 잡는데요, 이걸 없애면 집값 100%를 기준으로 세금을 매기게 돼요. 예를 들어 공시가격 15억 원 집이 있다고 해볼게요. 지금은 15억 원의 60%인 9억 원을 기준으로 세금을 계산하는데, 비율이 폐지되면 15억 원 전체가 기준이 되는 거예요. 같은 세율이어도 과세표준 자체가 커지니 세금이 늘어날 수밖에 없어요.

둘째, 과세 체계가 아예 바뀔 수 있어요. 지금은 "집을 몇 채 갖고 있나"가 기준인데, 앞으로는 "가진 집을 다 합치면 얼마인가"로 바뀌는 방안이 추진 중이에요. 이렇게 되면 지방에 저가 주택 여러 채를 가진 사람보다, 서울에 비싼 집 두 채 가진 사람 세금이 더 늘어나는 구조가 될 수 있어요.

여기서 잠깐, 헷갈리기 쉬운 지점이 있어요. 2025년 1월부터 이미 종부세 세율이 낮아졌거든요.

MS투데이 보도를 보면 1세대 1주택자 세율이 0.5%~2.7%에서 0.35%~1.5%로, 일반 다주택자는 0.6%~6.0%에서 0.5%~4.0%로 낮아졌어요. 공시가격 현실화율도 아파트 기준 9억 이하 70%, 초과분 75%로 하향 조정됐고요.

그런데 그 이후 시장 상황과 정책 기조가 달라졌어요. 2026년 들어 다시 "보유세를 강화해야 한다"는 방향으로 논의가 이동한 거예요. 그러니까 2025년의 완화 기조를 그대로 믿고 계획을 짜면 안 돼요. 지금은 오히려 반대 방향으로 움직이고 있거든요.

여기서 잠깐, 본인 상황을 먼저 체크해보세요. 종부세는 개인마다 완전히 다르게 적용되거든요.

현재 알려진 기준으로는요.

네이버 블로그 자료를 보면 이렇게 정리돼 있어요. 그런데 이 12억 원 기준이 8억 원대로 낮아질 가능성도 취재 자료에 나와 있어요. 만약 실제로 8억 원으로 조정된다면, 지금은 종부세 대상이 아니던 분들도 새롭게 과세 대상에 들어갈 수 있다는 뜻이에요.

⚠️ 여기서 리스크를 먼저 짚어드릴게요. 아직 이 8억 원 기준은 '가능성'이지 확정이 아니에요. 정책이 실제로 어떻게 확정될지는 7월 말 발표, 그리고 11월 국회 제출 이후 심의 과정을 지켜봐야 알 수 있어요.

고가주택 2채 이상 보유하신 분이라면 종부세만 볼 게 아니에요.

간주임대료 과세도 새롭게 명확해졌어요. 기준시가 12억 원 초과 주택 2채를 보유하고, 전세보증금 합계가 12억 원을 넘으면 간주임대료 과세 대상이 될 수 있다고 국토교통부 관련 자료가 전해요. 전세를 놓아도 세금에서 자유롭지 않다는 뜻이에요.

양도세 쪽도 함께 봐야 해요. 장기보유특별공제가 실거주 요건 강화 방향으로 움직이고 있고, 투자 목적 1주택자는 공제 폭 자체가 줄어들 걸로 보여요. 2025년 기준으로 이미 비과세 기준이 12억→8억 원으로 축소되고, 장기보유특공제 최대 80%가 40%로 반토막 났다는 자료도 있어요. 이 흐름이 앞으로도 강도를 더할 가능성이 있어요.

여기에 다주택자 양도세 중과 유예도 변수예요. 2026년 5월 9일까지 유예가 걸려 있고, 추가 연장이 없으면 5월 10일부터 중과가 다시 시행돼요. 조정대상지역이라면 2주택 8%, 3주택 이상 12% 중과가 적용될 수 있어요. 다주택자 양도세 중과 유예는 따로 정리한 글에서 장특공제 구조와 함께 더 자세히 다뤘어요.

한 가지 반가운 소식도 있어요. 인구감소지역은 종부세·양도세 특례가 확대되는 방향이에요. 감면 한도가 200만 원에서 300만 원으로 늘어난다는 자료도 있고요, 특례 적용 주택 가액 상한도 지역별로 다르게 설정돼요.

지방에 세컨하우스나 별장 개념으로 집을 하나 더 갖고 계신 분이라면, 이 특례를 활용해 세 부담을 줄일 여지가 있어요. 인구감소지역 종부세 특례는 조건이 지역별로 꽤 세밀하게 갈리니, 실제 적용 전에 반드시 관할 지자체나 세무사를 통해 확인하시는 게 안전해요.

지금 집을 사려고 고민 중이시라면, 세 가지만 체크해보세요.

여기에 본인의 DSR(총부채원리금상환비율) 한도와 실제 거주 계획도 함께 따져보셔야 해요. 세금이 얼마나 늘든, 대출 한도 안에서 감당 가능한 수준인지가 먼저거든요. 최신 종부세율·공시가격 현실화율·양도세 규정은 발표 시점에 반드시 국세청이나 세무 전문가를 통해 다시 확인하셔야 해요. 이 글에 정리된 수치들도 7월 말 발표 이후 달라질 수 있어요.

결론적으로 정리하면, 7월 말 발표를 기다리시되 미리 준비할 건 있어요.

• ☐내 집(들)의 최근 공시가격 확인하기
• ☐1주택자인지 다주택자인지, 실거주인지 비거주인지 정리하기
• ☐공시가격이 8억~12억 원 구간인지 확인하기
• ☐전세보증금 규모와 간주임대료 과세 가능성 점검하기
• ☐11월 국회 제출 이후 확정안 다시 체크하기

집은 숫자로만 보면 자산이지만, 그 전에 누군가의 삶터라는 사실은 변하지 않아요. 세금 정책이 아무리 바뀌어도, 결국 확인해야 할 건 남의 말이 아니라 내 공시가격표에 찍힌 숫자예요.