다주택자 양도세 중과 유예 종료, 지금 팔면 세금 얼마?

안녕하세요, 치즈! 요즘 '팔아야 하나, 버텨야 하나' 고민이 많으시죠? 2026년 5월 9일, 드디어 다주택자 양도세 중과 유예가 공식 종료됐어요. 그동안 '어차피 유예니까 좀 더 지켜보자'며 결정을 미뤄왔다면, 이제는 진짜로 계산기를 꺼낼 때가 됐답니다.

집을 두 채 이상 가진 상태에서 한 채를 팔면, 기본 세율에 세금을 더 얹어 내는 게 양도세 중과예요.

쉽게 말하면, 1주택자가 집 팔 때는 일반 세율(6~45%)로 내는데, 2주택자 이상은 거기에 20%포인트(2주택)나 30%포인트(3주택 이상)를 추가로 내야 해요. 최고 세율이 무려 75%까지 올라가는 거죠. 2022년 5월부터 한시적으로 유예해줬던 이 중과세율이, 2026년 5월 9일을 기점으로 다시 살아났답니다.

말로만 들으면 실감이 안 나죠. 표로 한번 정리해볼게요.

(기준: 2026년 5월 9일 중과 유예 종료 이후, 지방소득세 별도)

여기서 중요한 포인트가 하나 있어요. 다주택자라도 첫 번째 주택을 파는 건 중과 대상이 아니에요. 두 번째, 세 번째 주택을 팔 때 중과가 붙는 거예요. 그리고 비조정대상지역 주택도 중과 대상이 아니니, 어느 지역 집을 파느냐가 세금 액수를 크게 좌우해요.

말보다 숫자가 직빠르죠. 서울 아파트 2채를 보유한 A씨의 사례로 계산해볼게요.

전제 조건 - 보유 주택: 서울 아파트 2채 (조정대상지역) - 매도 대상: 두 번째 주택 (취득가 4억 원, 매도가 7억 원, 양도차익 3억 원) - 보유 기간: 5년 - 장기보유특별공제: 다주택 중과 시 적용 불가

유예 기간 중 매도했을 때 (일반세율 적용)

양도차익 3억 원에서 기본공제 250만 원을 빼면 과세표준은 약 2억 9,750만 원이에요. 여기에 누진세율(6~45%)을 적용하면 양도소득세는 대략 8,900만 원 안팎이에요. (지방소득세 10% 별도 시 약 9,800만 원)

중과 적용 후 매도할 때 (2주택 +20%p)

같은 과세표준에 세율이 20%p 오르니, 세금은 대략 1억 4,900만 원 안팎으로 뛰어요. (지방소득세 포함 약 1억 6,400만 원)

차이: 약 6,000만 원~6,600만 원을 더 내야 해요.

여기서 티끌 적립. 장기보유특별공제는 중과세율 적용 시 받을 수 없어요. 즉, 오래 보유할수록 일반세율 매도 때는 공제 혜택이 커지는데, 중과 상황에선 그 혜택이 통째로 사라진다는 점도 놓치면 안 돼요.

이게 진짜 핵심 질문이죠. 단순히 "중과세가 무서우니 팔자"가 아니라, 버텼을 때와 팔았을 때의 세후 실질 수익을 비교해봐야 해요.

매도를 고려할 때 유리한 상황

버티기를 고려할 때 유리한 상황

한 가지 꼭 체크할 것: 만약 두 채 중 한 채를 '주된 거주지'로 만들고, 나머지를 먼저 팔아 1주택자가 된 뒤에 마지막 주택을 팔면, 비과세 요건을 갖췄을 때 양도세가 0원이 될 수도 있어요. 물론 이건 거주 이력·보유 기간이 조건을 충족해야 하고, 순서도 중요해요.

다주택자가 결국 '팔겠다'는 결론에 도달했다면, 어떤 순서로 파느냐가 세금을 수천만 원 차이 나게 해요.

1주택자 양도세 비과세 요건 (2026년 현재 기준)

여기서 티끌 적립. 12억 원 이하로 팔리는 1주택자라면 양도세가 0원이에요. 다주택자 상태에서 중과 맞으며 팔 때와 비교하면, 정말 '어떤 집을 먼저 파느냐'가 수천만 원짜리 결정이 되는 거예요.

'나는 어떻게 해야 하지?'가 궁금하다면, 아래 순서대로 점검해보세요.

비조정대상지역 주택은 중과 없어요

서울·경기 조정대상지역 외 지역(예: 지방 소도시)의 주택은 다주택자라도 중과세율이 아닌 일반세율로 양도세를 내요. 다만 지역이 언제 조정대상지역으로 편입될지 모르니, 지정 현황은 수시로 확인하는 게 좋아요.

저가 주택은 주택 수에서 빠질 수 있어요

수도권 공시가격 1억 원 이하, 수도권 외 공시가격 2억 원 이하 주택은 2025년 1월 1일 이후 취득분부터 취득세 중과 시 주택 수 산정에서 제외돼요. 양도세 중과 주택 수 계산과는 별개 기준이니, 혼동하지 않도록 주의하세요.

일시적 2주택(갈아타기)은 예외

새 집을 사고 기존 집을 3년 안에 팔면 '일시적 2주택'으로 취득세 중과를 피할 수 있어요. 하지만 양도세 비과세 적용을 위해선 거주·보유 요건도 함께 충족해야 해요.

분양권도 주택 수에 포함

조정대상지역 내 분양권은 등기 시점에 주택 수에 포함돼요. 분양권을 보유한 상태에서 다른 주택을 팔면 중과 대상이 될 수 있으니 주의하세요.

결국 '지금 팔면 얼마나 더 내나'의 답은 집의 위치, 취득가, 보유 기간, 주택 수에 따라 천차만별이에요. 하지만 분명한 건, 유예 기간이 끝난 지금 아무 계산 없이 결정을 내리면 수천만 원을 그냥 날릴 수 있다는 거예요. 오늘 이 글을 읽었다면, 내 상황을 딱 한 번만 정리해보는 것부터 시작해봐요.

(본 글은 일반적인 세금 정보를 쉽게 풀어드리는 내용이며, 개인별 세금 계산 및 투자 판단은 반드시 공인 세무사와 상담하세요. 세율 및 정책은 변경될 수 있으며, 본문 기준일은 2026년 5월 기준이에요.)